Voici un guide afin de vous aider à bien louer un appartement au Japon, et plus précisément à Tokyo.
Pour beaucoup, venir vivre au Japon est un but, un rêve, une envie ou une obligation professionnelle. Lorsque vous venez sur une longue période, il faut se loger au meilleur rapport qualité prix. Il vous faut trouver un logement qui convienne à vos attentes (localisation, loyer mensuel, taille et nombre de pièces, …). Mais ceci n’est pas toujours facile dans un pays où tout est différent. Alors je vais vous aider, en déchiffrant pour vous le système de location des appartements au Japon, et notamment à Tokyo.
Pour une meilleure rédaction de cet article, et être sûr de vous donner des informations complètes, je me suis basé sur mon expérience personnelle, et j’ai aussi fais appelle à une amie japonaise qui est agent immobilier à Tokyo.
Enfin, avant de commencer, je tiens à préciser que cet article traite uniquement de la location en passant par des agences immobilières qui ne sont pas spécialisées pour les étrangers. En effet, il existe des agences spécialisées pour les étrangers, mais les offres et procédures sont différentes. Je parlerai de ces agences dans un autre article.
Louer un logement au Japon : un peu de vocabulaire
Avant de rentrer dans les procédures, je vous propose une liste de vocabulaire à laquelle vous allez être confronté sans cesse. Le but est de vous permettre de bien les comprendre et ainsi de savoir ce qui vous est demandé.
賃料 (Chinryou) ou 家賃 (Yachin) : Loyer
敷金 (Shikikin) : dépôt de garantie
礼金 (Reikin) – Key Money : « récompense », cadeau au propriétaire
管理費 (Kanrihi) : frais de gestion mensuel
保証料 (Hoshyouryou) : frais d’agence de garantie
鍵交換費用 (Kagicoukanhiyou) : frais de changement de serrure
清掃費 (Seisouhi) : frais de nettoyage
家財保険料 (Kazaihokenryou) : frais d’assurances de bien mobilier
仲介手数料 (Chyuukaitesuryou) : frais d’agence immobilière
合計 (Goukei) Coût total
預かり金 (Azukarikin) : avance versée
清算金 (Seisankin) : total restant à verser
手付金 (Tetsukin) : arrhes
Voici donc tous les mots de vocabulaires auxquels vous serez confrontés dans les annonces et dans les factures de location d’un logement au Japon. Il est bon de savoir que les arrhes 手付金 (Tetsukin) sont interdites au Japon. Si jamais vous en voyez, ne signez pas le contrat et allez voir ailleurs.
Il faut aussi savoir que le cadeau au propriétaire礼金 (Reikin) , ne vous est pas rendu à la fin du contrat, et qu’en général, le敷金 (Shikikin) vous est rendu en partie, rarement en intégralité.
Enfin, lorsque vous louez un logement au Japon, vous devez avoir un garant japonais (famille ou entreprise pour laquelle vous travaillez, en général). Si vous n’en avez pas, vous devrez obligatoirement passer par une agence de garantie et donc payer les frais liés保証料 (Hoshyouryou) .
Parlons des surfaces des logements au Japon
Les logements au Japon ont leurs propres appellations en termes de surface et de nombre de pièces. Je vous propose donc de les découvrir ici.
Commençons déjà par la taille des bâtiments et la différence entre アパート (aparto) et マンション (mansion) :
– アパート (aparto) : bâtiment de 2 étages maximum (le premier étage, au Japon, correspond au rez-de-chaussée)
– マンション (mansion) : bâtiments de plus de 2 étages
Au Japon, on parle en RSLDK. Vous allez me demander ce que cela signifie ? Tout simplement les pièces d’un logement. Voici donc les significations exactes :
R : (Room) : Chambre
S : (Service Room) : pièce de stockage
L : (Living) : Salon
D : (Dining) : Salle/Espace à Manger
K : (Kitchen) : Cuisine – 台所 (だいどころ- daidokoro)
バルコニー : Balcon
Ce sont là les principales pièces que l’on retrouve dans les logements au Japon, mais pas les seules, puisse qu’il y en a des autres, qui ne sont pas officiellement reconnues en tant que tel :
DR : (Dressing Room) : vestiaire
DS : (Duct Room) : Chambre conduit
En ce qui concerne la taille des ces pièces, il faut savoir qu’elles sont mesurées en帖 (じょう – Jou). 1jo est aussi appelé 1 tatami et représente une surface de 91 cm x 182 cm soit environ 1,6m². Voici quelques exemples:
– 4,5 帖 : 7,2 m²
– 5帖 : 8 m²
– 6 帖 : 9,6 m²
– 8 帖 : 12,8 m²
– 12帖 : 19,2 m²
Parlons maintenant du style des pièces. Il faut savoir qu’au Japon il existe 2 catégories de pièces dans un logement :
– 和室 (washitsu) : pièce dont le sol est entièrement en tatami et les portes souvent coulissantes, dans le pure style traditionnel japonais.
– 洋室 (Youshitsu) : pièce de style occidental
Enfin, dernier élément, et non des moindres, le nombre de chambres est exprimés par le chiffre se trouvant devant les lettres ci-dessus. Voici donc quelques exemples :
– 1LDK : 1 chambre, 1 salon, 1 espace cuisine – salle à manger
– 2DK : 2 chambres, 1 espace cuisine – salle à manger
– 3 SLDK : 3 chambres, 1 salon, 1 espace cuisine – salle à manger
Les studios, un espace d’une seule pièce, sont indiqués par l’appellation ワンルーム (One room).
Des exemples concrets
Après tout ce charabias que je viens de vous traduire, je vous propose de découvrir 2 exemples concrets, afin de vous permettre d’imaginer un peu mieux les situations. Ces 2 exemples, ne représentent pas toutes les réalités possibles, mais ils montrent ce à quoi il faut vous attendre. J’ai pris l’exemple de 2 appartements que j’ai visités lors de ma recherche de logement à Tokyo. Ces 2 logements sont situés au même endroit, sur la ligne de tramway Tonerie Liner, près de Nippori –Tokyo.
Appartement numéro 1
– アパート (aparto)
– 2LDK : 2 chambres, 1 salon, 1 espace cuisine – salle à manger
– 1er étage (rez-de-chaussé)
– 8 minutes à pieds de la station
– 10 minutes à pieds d’un supermarché
– Surface totale : 47,00m²
– Salon + cuisine –salle à manger : 12帖 (19,2 m²)
– Chambre 1 (和室) : 6 帖 (9,6 m²)
– Chambre 2 (洋室) : 4,5 帖 (7,2 m²)
– Loyer mensuel (賃料) : 73,000 Yen
– Frais de gestion mensuel (管理費) : 2,000 Yen
– Date de construction : Mars 1993
– Observations : 1 climatisation dans le salon, pas de lampes dans les pièces.
|
敷金 (Dépôt de garantie) |
73,000 Yen |
| 礼金 (Cadeau au propriétaire) | 0 Yen |
| 賃料 (Loyer) | 73,000 Yen |
| 管理費 (Frais de gestion mensuel) | 2,000 Yen |
| 保証料 (Frais d’agence de garantie) | 75,000 Yen |
| 鍵交換費用 (Frais de changement de serrure) | 21,000 Yen |
| 家財保険料 (Frais d’assurances biens mobiliers) | 20,000 Yen |
| 仲介手数料 (Frais d’agence immobilière) | 76,650 Yen |
| 合計 (Coût total) | 340,650 Yen |
| 預かり金 (Avance versée) | 0 Yen |
| 清算金 (Total restant à payer) | 340,650 Yen |
Appartement numéro 2
– マンション (mansion)
– 2DK : 2 chambres, 1 espace cuisine – salle à manger
– 2ème étage
– 3 minutes à pieds de la station
– 5 minutes à pieds d’un supermarché
– Surface totale : 42,56 m²
– Cuisine –salle à manger : 5帖 (8 m²)
– Chambre 1 (和室) : 6 帖 (9,6 m²)
– Chambre 2 (洋室) : 5帖 (8 m²)
– Loyer mensuel (賃料) : 76,000 Yen
– Frais de gestion mensuel (管理費) : 2,000 Yen
– Date de construction : Janvier 1990
– Observations : Aucune climatisation. Appartement comme neuf et entièrement refait.
| 敷金 (Dépôt de garantie) | 0 Yen |
| 礼金 (Cadeau au propriétaire) | 0 Yen |
| 賃料 (Loyer) | 76,000 Yen |
| 管理費 (Frais de gestion mensuel) | 2,000 Yen |
| 保証料 (Frais d’agence de garantie) | 75,000 Yen |
| 鍵交換費用 (Frais de changement de serrure) | 21,000 Yen |
| 家財保険料 (Frais d’assurances biens mobiliers) | 15,000 Yen |
| 仲介手数料 (Frais d’agence immobilière) | 79,800 Yen |
| 合計 (Coût total) | 268,800 Yen |
| 預かり金 (Avance versée) | 0 Yen |
| 清算金 (Total restant à payer) | 268,800 Yen |
En regardant ces 2 exemples, vous pouvez déjà effectuer quelques constats basics sur la location de logements au Japon :
– Un loyer moins cher ne veut pas dire un coût à l’entrée moins onéreux
– Le coût à l’entrée (somme à payer avant de pouvoir emménager) représente, en général, plusieurs mois de loyer.
– Il peut y avoir des frais cachés (climatisation, lampes, ….). Il faut donc être vigilant à toutes les composantes du logement
Pour ma part, j’ai opté pour l’appartement numéro 2, pour les raisons suivantes :
– Coût à l’entrée beaucoup moins élevé (pas de dépôt de garantie)
– L’état de propreté du logement
– Situé au 2ème étage et pas de vis-à-vis avec les voisins, comparé à l’appartement numéro 1
– Le propriétaire a accepté de m’offrir une climatisation à sa charge (valeur approximative : 100,000 Yen)
– Le logement est proche de la station, du supermarché, d’un hôpital, d’un conbini, de nombreux restaurants et même d’une boulangerie.
Procédures de location d’un logement
Si vous avez décidé de louer un logement au Japon, il va vous falloir vous rendre dans une agence immobilière. Je vais, ici, vous expliquer la procédure à suivre :
– Se rendre dans une agence immobilière (il en existe des centaines voir des milliers, à vous de choisir selon vos feeling et leurs annonces présentes dans les rues ou sur Internet).
– Donner les caractéristiques précise de votre recherche à l’agent immobilier (localisation, budget, nombre de pièces, ….).
– Visiter et choisir l’appartement qui vous convient
– Remplir les formulaires demandés par l’agence immobilière et fournir les justificatifs demandés (justificatifs de revenus, relevés de compte bancaire, resident card, carte d’étudiant, …).
– Fournir les coordonnées d’un contact d’urgence. Cette personne se doit d’être japonaise et de résider au Japon. Il faut qu’elle soit joignable pour un appel de la part de l’agence de garantie.
– Répondre à l’appel téléphonique de l’agence de garantie et répondre à leurs questions sur votre situation actuelle et future (emploi, logement, temps de présence au Japon, projets à court et moyen terme, revenus, …).
– Vous assurer que votre contact d’urgence réponde à l’appel de l’agence de garantie
– Attendre la validation de votre dossier par l’agence de garantie
– Signer le contrat de location
– Emménager et vous équiper.
Listées de la sorte, cela peut paraitre facile et rapide, mais ce n’est pas vraiment le cas. Ces procédures peuvent vite devenir un véritable parcours du combattant pour un étranger voulant louer un logement au Japon. Il va vous falloir vous armer de patience, savoir parler correctement japonais ou être accompagné d’une personne en étant capable, et être en mesure de démontrer que vous êtes quelqu’un de confiance. Le logement vous sera attribué que si l’agence de garantie estime que vous êtes une personne de confiance. Après tout, elle garantie tout mauvais payement de votre part.
Voici quelques conseils pour bien louer au Japon
Vous allez vous lancer dans la location d’un logement au Japon. Il va donc vous falloir prendre en compte certains éléments afin de pouvoir vous assurer la meilleure location possible. J’essaye d’en lister certains pour vous ici.
Réfléchissez avant de vous lancer :
– Si vous louez, sachez que le bail de location est de 2 ans, renouvelable. Ce sont les règles dans les agences immobilières traditionnelles. Il vous faut donc être sûr d’être présent dans la même ville pour cette durée, car toute rupture avant la fin du bail entraînera des frais supplémentaires.
– Une location d’un logement sous entend que vous avez la capacité à payer les frais dont je parle au-dessus, mais aussi la capacité de vous équiper (lit, réfrigérateur, table, …). Donc pensez-y avant de vous lancer et faites-vous un budget.
– En plus du loyer, vous devrez payer l’électricité, le gaz, l’eau, Internet …. Ne prenez donc pas que le loyer en compte, mais aussi tout ces frais annexes.
– Prenez en compte les frais de transports entre votre logement et votre lieu de travail ou d’études. Parfois, louer à un endroit peut être attractif car le loyer sera bas mais les transports seront beaucoup plus chers.
Critères de sélection du logement :
– Préférez un logement construit après 1982. En effet, les dernières grandes normes antisismiques datent de 1981. Sachez que plus le bâtiment est neuf et plus il aura, en théorie, de chance de résister à un tremblement de terre.
– Sachez que plus le logement est ancien et plus le loyer est faible. Mais plus le logement est ancien et plus le propriétaire a des chances d’être âgé. Plus le propriétaire est âgé et plus les chances de se voir refuser la location, parce que vous êtes étranger, seront grandes. C’est un fait, refuser de louer à des étrangers est choses courante au Japon. Lors de ma recherche d’appartement, environ 80% des propriétaires refusait ma candidature. Cela est même, souvent, écrit dans les annonces en agences immobilières, comme sur la photo ci-dessous.
– Le style des pièces est très important. Pensez à choisir entre les pièces en洋室 (Youshitsu) ou en和室 (washitsu). N’oubliez pas que les pièces en和室 (washitsu) sont en tatamis. Dans ces pièces vous ne pourrez pas poser de meubles lourds et devrez faire attention à ne pas l’abîmer.
– N’hésitez pas à sortir un peu de la ville ou de la zone que vous vouliez privilégier. Parfois une station en plus peu vous faire économiser quelques milliers de yen par mois. Elargissez donc votre champ de recherche
– Faites-vous un ordre d’idée sur les offres du marché de l’immobilier, les prix et les surfaces. Ce que je vous recommande c’est d’utiliser le site Internet Suumo, agence immobilière, qui vous donnera un ordre d’idée concret : https://suumo.jp/ Cette agence dispose aussi d’applications pour Smartphone, ce qui peut-être utile pour consulter les offres de n’importe où, et se faire une meilleure idée.
Visites de logements :
– Regardez l’agencement des pièces du logement. Il existe 2 formes principales : en « carré » et en « longueur ». Les logements en « carré » permettent un accès séparé à chaque pièce, tandis que ceux en « longueur » vous oblige à traverser toutes pièces pour aller dans celle du fond. Les logements en « longueur » sont souvent moins chers.
– Lors de la visite testez tout : l’eau, l’électricité, le gaz, les fenêtres, les portes, …. Ne laissez rien au hasard afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
– Observez bien la localisation du logement par rapport aux transports en communs, magasins, …
– Faites attention à ce qui pourrait-être manquant : climatisation, lampes, … Cela voudra dire qu’il vous faudra les acheter par vous-même.
Administratifs et emménagement
– N’hésitez pas à négocier, si vous sentez qu’il y en a la possibilité. Par exemple, dans mon cas, mon choix s’est arrêté sur l’appartement numéro 2. Mais il n’y avait pas de climatiseur. J’ai fais comprendre que c’est quelque chose qui me dérangeait. Le propriétaire a donc accepté d’en acheter un. J’ai ainsi réalisé une économie de 100,000 Yen environ. Vous pouvez, parfois, négocier le cadeau au propriétaire ou le dépôt de garantie. En général l’agence immobilière vous le fera savoir lorsque c’est le cas.
– Ne ratez pas l’entretien téléphonique avec l’agence de garantie. En effet, c’est elle qui va valider, ou non, votre dossier. Présentez vos relevés de comptes et de revenus. Plus vous leur présentez de ressources financières et moins vous payerez. Par exemple, dans mon cas, le tarif initial, pour l’agence de garantie, était de 75,000 Yen. Mais vu qu’ils ont aimé mon dossier, je paye « seulement » 53,200 yen. Soit une économie de 21,800 Yen. Lors de l’entretien pensez donc à les rassurer en leur montrant que vous êtes une personne sérieuse.
– Lors de votre emménagement, n’hésitez pas à prendre des photos à titre d’état des lieux, car vous n’en ferez pas nécessairement. Ces photos vous permettront de démontrer l’état du logement à votre arrivée.
– Faites vous bien voir par vos nouveaux voisins et faites le引っ越し挨拶 (hikkoshi aisatsu) : cadeau d’emménagement. En général, les japonais vont offrir une serviette ou un savon à leurs nouveaux voisins, afin de bien démarrer leurs nouvelles relations. Si vous vous en sentez capable, faites-le.
– Parler le japonais peut aider. En effet, vous devrez parler avec l’agent immobilier ou même le propriétaire et ce sera seulement en japonais. Le parler sera un grand avantage. Il est bon de noter que beaucoup de propriétaires préfèrent les étudiants en université aux étudiants en école de japonais. Ils partent du principe que si vous êtes à l’université c’est que vous parlez déjà le japonais, alors que si vous êtes en train de l’apprendre, les relations seront plus difficiles.
Voici donc pour toutes les étapes à suivre afin de louer un logement au Japon en passant par une agence immobilière. J’espère que ce dossier vous sera utile dans vos futures démarches. N’hésitez pas à partager vos expériences, vos interrogations et vos réactions dans la zone de commentaires ci-dessous.